Ley 14.701. Registro de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal

Ley 14.701. Registro de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal.

A partir del día 23 de febrero de 2015 es ley 14.701 de la Provincia de Buenos Aires y rige en todo su territorio, el Registro de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal, que reconoce su inspiración y similitud de objetivos en la ley 941 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

La iniciativa parlamentaria, que ahora obtuvo estatus legal, data del año 2010 mediante un proyecto presentado por el Senador Aníbal J. Asseff y  en el que participé en su redacción.

Entonces se vislumbraba la necesidad de crear un marco uniforme de obligaciones a cumplir en todo el territorio provincial por parte de los administradores de consorcios, ya que muchos aspectos de la actividad no estaban debidamente contemplados en la ley 13.512 de propiedad horizontal y por lo tanto se ejercían sin norma regulatoria alguna.

La ausencia de normas que definan algunos aspectos relevantes de la relación entre el consorcio y el administrador, abrió la posibilidad de que se inviertan los roles naturales de mandante y mandatario.

Observamos que la amplitud dispositiva existente, permitió la generalización de reglamentos de copropiedad, que elaborados por el desarrollador del emprendimiento inmobiliario, sujetan la voluntad consorcial a mayorías casi imposibles de obtener a los efectos de mantener el statu quo establecido por aquél.
En otras palabras, la ley 13.512 faculta al desarrollador a armar un reglamento mediante el cual puede designar al administrador por plazo indeterminado, establecer mayorías que hagan imposible su remoción y el funcionamiento de la asamblea, y manejar discrecionalmente los recursos y gastos, entre las atribuciones más importantes.
La finalidad inmediata que persigue esta modalidad utilizada por los desarrolladores es -por lo menos-, la de manejar el consorcio hasta tanto enajene todas las unidades de su propiedad.
Pero sucede que la semilla del mal ya ha sido sembrada y germina con fuerza, ya que aún luego de finalizado -por la venta de todas las unidades- el interés visto por el desarrollador, las instituciones legales fijadas en el reglamento quedan y gobernarán la vida del consorcio casi para siempre, porque como expresáramos antes, se armó un mecanismo de mayorías que imposibilita o por lo menos dificulta en extremo, la reforma del reglamento.
Esta lógica, que se les impone a los originarios y a los sucesivos propietarios de las unidades funcionales, paraliza al consorcio y fomenta la inversión de los roles entre el administrador-mandatario y los copropietarios-mandantes, a tal punto que estos se transforman en rehenes de aquellos.
Mi experiencia personal y profesional como propietario en Banco Provincia y como asesor letrado de otro country de la zona, generó la convicción de que era necesaria una ley que protegiera a los consorcistas.

Tanto en la Ciudad de Buenos Aires, como en las provincias de San Luís, Salta y Santa Fé, a las que ahora se suma Buenos Aires, existen plexos normativos que legislan al respecto.
Entre otros la Ley 14.701 dispone:

a)  La creación de un registro provincial de administradores y la obligatoriedad de su inscripción. En dicho registro constarán todos los antecedentes de los inscriptos y su acceso es público.
b)  Una serie de obligaciones a cargo del administrador. Entre ellas garantizar el libre acceso de los consorcistas a la documentación en poder de la administración, debiendo otorgar vista de la misma dentro de 5 días de formulada la solicitud.
c)  La obligación del administrador de exhibir el Registro de Firmas de los Copropietarios, para que los consorcistas puedan verificar la autenticidad de la firma de los poderes que se otorguen para las asambleas.
d)  Requisitos e informaciones que deben contener las liquidaciones de expensas y los recibos de pago de ellas.
e)  Requisitos para la transparencia y seguridad en la contratación de obras y servicios.
f)  Fijar en un año el plazo del mandato del administrador, renovable por la Asamblea, para aquellos reglamentos en que el plazo no está determinado.
g)  Que los honorarios del administrador sean fijados por la Asamblea, como punto especial del orden del día.
h)  Un régimen de infracciones y sanciones para los administradores, que prevé multas a favor del consorcio, suspensiones y exclusiones del ejercicio profesional.

No obstante la necesidad del dictado de un decreto del Gobernador para poner en funciones el registro, las disposiciones de los apartados b), c), d), e), f) y g) son plenamente operativas y exigibles.

En torno a la constitucionalidad de la ley 14.701, podemos citar algunos fallos a favor, dictados en casos donde se ha cuestionado la competencia provincial para reglamentar el ejercicio de actividades profesionales dentro del ámbito del poder de policía no delegado al gobierno federal.

En los autos “Leibinstein, Perla A. y otros c/ GCABA s/ Acc. Declarativa de inconstitucionalidad”, “Gabas, Alberto A.  c/ GCABA s/ Acc. Declarativa de inconstitucionalidad” y “Cingolani, Lisandro

Esteban c/ GCBA s/ acción declarativa de inconstitucionalidad” entre otras, el Superior Tribunal de Justicia de la Ciudad se expidió en forma favorable a la constitucionalidad de la ley 941 y sus decretos reglamentarios de la actividad de los administradores de propiedad horizontal.

Asimismo, en autos “Leiva, Martín c/ Entre Ríos, Provincia de s/ inconstitucionalidad ley 8144”, fallo del 19/05/1992, la CSJN ha dicho que “En el llamado poder de policía se halla incluida la facultad de reglamentar el ejercicio de las profesiones liberales, con la limitación natural que establece el art. 28 de la Constitución, la razonabilidad de la norma y el necesario respeto de la igualdad, excluyente de ilegítima discriminación”, y más recientemente en el caso  «Colegio de Profesionales de la Agronomía de Entre Ríos c/ Consejo Profesional de Ingenieria Agronómica s/ amparo”, el Procurador Fiscal en dictamen al que adhirió la CSJN, sostuvo que no hay dudas  «del reconocimiento de la atribución provincial de reglamentar la práctica de las profesiones liberales en sus respectivas jurisdicciones, siempre que con dicha reglamentación no se alteren sustancialmente los requisitos exigidos en la norma nacional”.

A esta auspiciosa ley, se le suma el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación que entrará en vigencia en el mes de agosto, y que en la materia deroga la ley 13.512 y crea una nueva normativa que incorpora el reconocimiento del Consorcio como persona jurídica, la regulación específica de los countries como conjuntos inmobiliarios; los deberes, la responsabilidad civil y la remoción sin causa del administrador; la viabilidad de las resoluciones de la asamblea en minoría; la asamblea judicial; y la acción judicial de cese sumarísimo de las infracciones a las reglamentaciones internas, entre sus aspectos más destacados y sobre los que no me puedo extender en esta nota.

Dr. Amílcar Sebastián Asseff
Abogado
T°5 – F° 204 – CAMERCEDES

(El texto definitivo de la ley 14.701 y el proyecto E 146-13/14 con sus fundamentos completos, pueden obtenerse en la página http://www.senado-ba.gov.ar/secleg_busqueda_index.aspx)